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你和你下一代的未来,值得一张更好的城市入场门票!
时间:2018-02-08 16:57:32 来源:浙江视窗 评论

  

作者:大渔

作者:大渔


  01

  随着一二线城市楼市逐渐降温,三四线城市却迎来了一波逆市飘红的上涨行情,伴随着中央鼓励三四线去库存的最高指示,某些人似乎嗅到了商机,开始杀入三四线城市抢房子,认为是最后一波行情机会,是板块轮动的体现,真的勇士,就不能错过最后一个铜板。

  与此同时,三四线城市也轮番拍出地王,你方拍罢我登场,地价不断刷出新高度,开发商捧出大把银子来捧场,围观群众眼看着即将兑现的利好,按捺不住要进场,好一番热闹景象。

  

你和你下一代的未来,值得一张更好的城市入场门票!

  那么,现在是入场三四线收获最后一波楼市红利的好时机吗?

  02

  我想先从前几天的一次高铁之行说起。

  从北京(楼盘)坐高铁去郑州(楼盘),一路上我看到的景象基本概括了中国二三四线城市加上村庄的缩影。

  

你和你下一代的未来,值得一张更好的城市入场门票!

  生养许多人却最终离开它的小村庄,已是一片萧条

  

一望无际的土地和田野,以及远方的重污染企业

  一望无际的土地和田野,以及远方的重污染企业

  

四线城市,看到的只有无穷无尽的房子,有已完工的,有待完工的。

你和你下一代的未来,值得一张更好的城市入场门票!

  四线城市,看到的只有无穷无尽的房子,有已完工的,有待完工的。

  

繁华的郑东新区,除了大量住宅,还有数不清的商业和配套。

  繁华的郑东新区,除了大量住宅,还有数不清的商业和配套。

  这就是二线和三四线的现状,尤其在北方更为典型。

  在二线,你能看得到人口、商业、活力和未来,在四线,能看到的就是凋蔽的商业、低端污染企业和无穷无尽的房子。

  那么,三四线盖了这么多房子到底都卖给谁了呢?

  这次去郑州,我见了一位米宅的粉丝,这位粉丝是一名地产开发商,在四线城市耕耘多年,开发过数个项目。和他的沟通中,我更深入地看到了四线城市的昨天、今天和未来。

  下面,我就以第一人称的方式来转述这位开发商粉丝的叙述。

  03

  我是2000年以后开始做地产开发的,资金实力不算很强,所以一直下沉在小城市和县城,前几年陆续做了几个小项目,多少挣了一点钱。

  一直到2007年,有一个在北方某省四线A市的拿地机会,我和朋友合伙去拍下了一块180亩的建设用地,前期的拆迁是我们自己来做,主要是村庄的拆迁,拆迁难度巨大,远超我们想象,整整花了两年时间才算拆完,前期所有的拆迁款全部是我们垫付,资金压力可想而知。

  好不容易拆迁完成,终于可以开工了,工程周期却拖得很长,资金链一直绷的很紧,中间经历的各种磨难就不细说了。

  一直到13年才第一期开售,但是销售并不理想,因为四线城市没什么人口流入,老百姓(603883,股吧)的自住需求基本都满足了,房价长期稳定在四千元左右不涨,老百姓自然没有投资热情。而且那几年高息集资盛行,很多人的钱都投进去挣高息了。

  不过这样倒也给了我们这些地产商一个最大的便利,就是资金拆借方便,你也知道银行的钱难借,但是这些放贷公司的钱好借,利息也不像高利贷那么离谱。我们就是靠着这些资金的拆借与周转,同时慢慢地卖房子,算是熬过了二期和三期开发。

  但是到了14、15年,政府突然开始打击高息集资,一大批放贷公司的老板跑的跑,折的折,结果把我们也坑苦了,资金链断了,迫不得已去借高利贷撑下去,苦熬到项目封盘。

  本来这个项目是可以挣到钱的,但是因为后期借了大额高利贷,利润大部分去填高利贷的窟窿了,最后基本是打了个平手,等于我辛苦了将近十年,只挣到了一点可怜的小钱。但是我还算幸运的,因为很多和我一样在四线做开发的兄弟,他们都死在了资金链断裂上,最后结局大多很惨。

  我是15年结束这个项目的,可是没想到,16年下半年A市突然开始大规模棚改,市场一下子盘活了。这次是政府主导拆迁,把郊区的村镇几乎拆了个遍,而且取消了商品房回迁,全部是货币化安置,直接发钱。这下可好,好多老百姓手里有钱了,拿几百万的拆迁户不在少数。

  老百姓有钱没房子,自然是去市场上买新房啊,市面上的滞销房源瞬间就被抢得差不多了,房荒一来,开发商自然涨价,然后,政府就开始高价卖地。

  07年我在A市拿地不过几十万一亩,现在A市的地已经拍到了四百万一亩,各区都在不断爆地王,地王一出,媒体立刻跟进渲染,开发商涨价,中介鼓吹,市场情绪立刻就被煽动起来了。

  整个市场就是一个字:涨!

  借着这个千载难逢的机会,本地开发商开始使劲拿地建房子,知名开发商也进来了,比如A市,以前都是本地开发商做的低端楼盘,16年碧桂园来了,从推广到产品设计到装修规格,全方位秒杀本地土八路啊!

  碧桂园开盘价,直接干到9800!当时市场上其他新盘的价格不过六千多,可是本地有钱人认啊,大房企啊,逼格高啊,装修豪华啊,照样咔咔地卖。

  然后本地房企一看,碧桂园都9800了,不行我也得提价,7000、8000,房价就这么哗哗地涨上去了。

  本地人一看,房价要疯,赶紧冲进去抢两套,外地人一看,四线行情要来啊,也来抢房,于是,三四线城市一派繁荣景象,政府开心,开发商开心,本地老百姓也开心,你好我好大家好。

  你问我A市的经济怎么样。

  我这么和你说,

  全市纳税超过200万的企业都没有几家,根本没有支柱产业

  ,本地人要么是在政府机关、国企、事业单位上班,要么做点小买卖,想找个好点的企业打工,没有!要么就两三千的工资混着。

  你问我A市的房价有没有可持续性。

  这么说,碧桂园的房子9800买进来,再想原价卖出去是不可能的,市场上正常的二手房价格是六千多,而且都是次新房精装修,随便挑随便选。

  A市

  没有人口流入,只有人口流出,无人接盘,市场上又盖了无数的新房子。

  所以,这一波行情之后,你应该想得到会是什么结果。

  这就是一位四线开发商的自白,如此真实,真实到令人心生寒意。

  04

  2017年是三四线城市的狂欢之年,因为一二线限购后的资金回流,再加上大规模棚改的推波助澜,使三四线城市的房价高歌猛进。

  据统计,2017年,我国各类棚户区改造开工609万套,已顺利完成年度目标任务,完成投资1.84万亿元。

  据住建部部长王蒙徽近日说,2018年将扎实推进新一轮棚改工作,将改造各类棚户区580万套。

  下图为2012到2016年的全国棚户区改造数据

  

三四线棚户区大规模改造的优势显而易见,楼市去库存、拉动当地GDP、化解债务风险、推动民生工程,可谓一举四得。

  三四线棚户区大规模改造的优势显而易见,楼市去库存、拉动当地GDP、化解债务风险、推动民生工程,可谓一举四得。

  没有需求创造需求,不但创造出购房需求,同时还可以带动家电、装修、家具等房地产下游消费,进而拉动经济衰弱的三四线城市的GDP,中央可谓是用心良苦。

  同时,三四线地方政府财政赤字严重,棚改之后,房价上涨,地价也得到有效支撑,地方政府、银行和开发商之间的债务风险得到了化解,地方政府原先高成本的地方债也逐步替换为低成本的棚改专项贷款,勒在地方政府脖子上的债务绳索可以暂时松那么一丢丢。

  但对于经济捉襟见肘的地方政府来说,垫付巨额的拆迁和安置资金是不现实的,这个资金来源于央行提供的PSL,即抵押补充贷款,央行通过PSL实施了大量而快速的基础货币投放,最终以国有和商业银行贷款的模式流向地方政府,成为棚改资金的主要来源。

  2015-2017年抵押补充贷款(PSL)期末余额情况

  

然而,由于货币化安置比商品房安置的成本要高出约30个百分点,因此,在这波拆迁潮之后,地方政府的债务成本虽然降低了,但债务总额很可能反而扩大了。

  然而,由于货币化安置比商品房安置的成本要高出约30个百分点,因此,在这波拆迁潮之后,地方政府的债务成本虽然降低了,但债务总额很可能反而扩大了。

  而靠卖地拉动起来的GDP注定只是一时的虚假繁荣,没有经济的内在驱动力,没有人口的支撑,大潮过后,注定是一地鸡毛。

  但是对于地方政府来说,靠棚改的经济拉动熬过这几年,只要能支撑到房产税落地,最艰难的时期就算是过去了。

  可对于这一波在三四线高位接盘的投资者呢?就只能祝你们好运了。

  05

  财富的向心力是如此之强,就如同一个巨大的磁场,将村庄的财富吸附到县城,县城的财富吸附到三线,三线的财富吸附到二线,一线。

  这些巨量的财富,终于到一线的体量再也吸收不下,甚至被财富的黑洞反噬了,才会回流一部分给二线;二线同样也是如此,可是眼下,二线正处在分化与竞争白热化的阶段,有实力的二线都在争抢为数不多的强二线名额,抢到了,财富和人才如约而至,未来一片坦途,抢不到,请继续在弱二线的泥沼中挣扎。

  而弱三线和四线呢,它们的前途在哪里,说实话,我看不到,即使是当下的棚改热火朝天,房价一路飘红,可是激情之后,没有经济和人口的支撑,又需要多久的疗伤期呢?

  既然无法与趋势抗衡,就只能顺应趋势,拥抱趋势,

  远离棚改带来房价虚涨的冲动和诱惑,远离没有产业和人口支撑的弱三线和弱四线,你和你下一代的未来,值得一张更好的城市入场门票。

    本文首发于微信公众号:华章财经。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

编辑:增新旺

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