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楼市迈过四月,信号已经很微妙了
时间:2019-05-06 10:36:15 来源:和讯名家 评论

  来源:真叫卢俊(ID:zhenjiaolujun0426)

  作者:真叫卢俊 转载已获授权

  其实已经很久没有聊信号这种东西了,但是此时此刻我觉得还是很微妙的,和大家聊聊我的直观感受。

  1

  不知道各位感觉到了没有,最近两股声浪在剧烈的向我们袭来。

  第一就是大量的非一线城市在激烈的土地出让,并且获得剧烈的市场反应,虽然不是地王频出,但是大家抢夺的意识非常明显。

  我朋友发给我两个推送,大家感受下标题。

  这还不是我们常规意义上的主流二线城市哦,上面这个常州(楼盘),下面是合肥(楼盘)。下面大家可以感受下如今全国各地的场景。

  江苏省是我身边感受最明显的,常州、苏州(楼盘)、南京(楼盘)、南通(楼盘)正在疯狂的土地出让。其中,常州连续4块的土地溢价率在50%以上,并且到了五月份整个土地出让的节奏完全没有停下来的意思,依然会有13块地1302亩用地的规模待价而沽。

  然后是浙江。浙江的土地出让虽然没有那么高频,但是每一块地都意义非凡。杭州(楼盘)的滨江已经购得楼板价4.5万+的用地,我似乎马上就要听到各种保本价的故事。

  而安徽合肥一枝独秀的是溢价率。正荣、世茂等开发商用一次次的举牌,直接将城市的溢价提升到了70%-150%。如果没有意外,未来合肥的土地出让溢价率会降低,因为初始土地出让金额会大幅提升。

  这是最近一个月我感受到的,朋友圈的同行传播着飞机稿和又双叒叕拿地的欣喜情绪。

  好,那很多人会问,这是这一个月才发生的么,这是包邮区才有的场景么。

  再给大家看一个数据。

  这是克而瑞整理的2019年1月-3月全国各地高溢价率的土地,你会发现这种场景已经持续了一段时间了,只是4月更加明显而已。

  2

  为什么会有这样的现象,原因有很多,但是归根到底有3个方面的因素在支撑。

  第一个是市场上的筑底需求已经全面构成。如今在用户基本上已经有房产的基础上,购买力是否能释放就在于手上的房子能否卖掉。在经历过去一年的心态调整之后,如今二手房市场全面调价之后换来现金流的相对充裕。再加上抢人大战有成效,所以市场需求依然在。这是最基本的原因,很多同行我相信都看到了,但这也是最不重要的原因。

  第二个重要因素就是,站在现在这个时间点,钱又开始便宜了。孙宏斌曾经说过,自己拿地就看2个指标:土地贵不贵和钱贵不贵。毫无疑问,在经历了一月降准、流动性改善以及M2各种数据回升之后,可以很明显地看到,开发商的融资氛围和融资成本都比之前低了。

  说实话,钱便宜了房企的胆子也就大了,道理也很简单,这个和专业与否没有关系,市场上的钱多了,你不借就被别人借走了,你不敢花就给别人超越你的机会。

  在这样的氛围下,大部分哪怕是理性的选择也都是:想那么多干嘛,拿了再说吧。

  第三个不可忽视的原因是,今年1-3月份是难得的政策空窗期,对楼市后市没有特别高压强势的态度。所以,各个城市都在悄悄的增加自己的土地供应量,因为大家都不知道后面政策会怎么样,所以纷纷选择现在能多卖点就多卖点。

  那么,这个时候买地对不对、应不应该,其实我也说不准,但是这样的场面让我想起了2009年的二线市场和2016年的一线城市,2009年之后主流开发商大肆进攻二线,导致市场激增大量的库存,常州、无锡(楼盘)不少明明还不错的城市硬是被冠上了鬼城。

  而2016年的土拍和之后的场景大家应该都还很熟,直接造成上海(楼盘)很多地王至今脱不了手。

  3

  那你说这一波会重演么,起码目前来看不会,因为刚刚看到土地势头起来,还没蔓延到商品房市场,政策很快就来了。

  威力最大的是这个。

  重提房住不炒。

  市场上有很多市场算命先生,经常会嘚瑟的一句话就是,房住不炒已经很久没提了,所以市场马上要放松了。

  现在你看,再一次强调了。

  各位应该还记得,去年房住不炒强调之后全国各地的政策密集程度吧,我们统计过,2018年楼市调控政策有超过400条,换句话来说,每天都有1.2条政策,就是这样的节奏才把房价摁下来。

  而今年很快,提了房住不炒后,各地的政策是这样的:

  已经有10个城市开始收紧楼市了,其中就包括不少最近土地出让踊跃的城市。

  最猛的是这个——

  土地出让和市场库存严格挂钩,换句话就是把地方政府和开发商捆绑了,不要想着简单的把地卖了然后只让开发商套牢。未来库存较大的城市,土地指标也没了。

  这就是趋势,如果没有意外,整个市场在空窗了4个月之后,马上又要进入楼市调控密集周期。

  所以,这里有一个好消息和一个坏消息,好消息是短暂的土地热不会对后市产生太大的干扰,不论是开发商还是购房者,都是如此。坏消息就是楼市你期待回暖一阳指,几乎没有可能了。

  4

  好了,现在就是市场微妙的地方了。用户信心回暖,开发商很快的用脚投票,但是政策很快又泼了一盆冷水,那么后面到底应该怎么走?我有几个短频快的建议和大家分享:

  1、长期严控的城市反而是此时最健康的城市,比如说上海。上海一如既往的高压,但是政策已经2年没有变过了,这样的城市能抗住,本质上就是健康的,而且杭州都动不动要卖六万八万,可以想象此时的上海性价比多高。

  2、警惕最近出台限售的城市。限售本质上是锁住现金流不让你流动,也就不让风险暴露出来,应该是调控的最后一招了,最近后面如果有城市要限售了,大家对这个城市要小心。

  3、如果负债很低,可以抄底一些二手房了。这个和外资来买办公楼是一样的道理。第一,低负债获得议价权;第二,买实物获得好产品;第三,所见即所得不用押宝后面周期。这样的节奏才是真正意义上的抄底。

  4、如果是投资口的朋友,认真说一句,市场的窗口期越来越短了,别脑子热,去选遗珠的城市,高溢价的风险比想象中的要大。

  5、营销口的朋友,其他不多说了,上半年不惜一切代价卖房,要快,别犹豫。

  5

  这就是市场微妙的地方,微妙并不在于东西看不清、看不透,而是每天都在变,伯仲之间就要快速地做决定。很多时候来不及思考,做最坏的打算才能面对最从容的市场。

本文首发于微信公众号:苏宁财富资讯。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

编辑:增新旺

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